Sanierte Pflege-Appartements in der Innenstadt von Troisdorf

PFLEGEPLÄTZE SCHAFFEN, RENDITE SICHERN, STEUERN SPAREN

Eine Investition in die Pflegeimmobilie Senioren-Campus Troisdorf vereint die Vorteile aus Neubau und Bestand in idealer Weise:

Sie verbindet die Sicherheit eines seit Jahrzehnten etablierten Standorts mit den vertraglichen Vorteilen eines neu geschlossenen Pachtvertrags, der noch 20 beziehungsweise 30 Jahre Laufzeit bietet.

Die Ertragsfähigkeit besteht unmittelbar ab Beurkundung –eine Pre-Opening-Phase entfällt. Der Standort blickt auf eine fast fünfzigjährige Nutzung als Senioreneinrichtung zurück. Schon diese lange Etablierung ist ein deutlicher Beleg für eine erfolgreiche Standortanalyse und nachhaltige Nachfrage im Segment.

Entsprechend groß war das Interesse an der Fortführung: Eine zweistellige Zahl an Betreibern hat sich um die Übernahme bemüht. Den Zuschlag erhielt mit Alloheim der größte private Betreiber von Pflegeeinrichtungen Deutschlands, der bundesweit rund 300 Standorte betreibt und etwa 24.000 Mitarbeitende beschäftigt.

Ein großes Plus für die eigene Sicherheit: Für Investorinnen und Investoren sowie ihre Angehörigen besteht in allen Einrichtungen der Alloheim Senioren-Residenzen SE ein bevorzugtes Belegungsrecht.

Mietrendite: anfängliche Mietrendite von ca. 3,7%* p.a. bezogen auf den Kaufpreis 1979 / Umbau und Modernisierung Erste Mietzahlung Pre-Opening Baujahr: von 2022 bis 2026 Fertigstellung: vsl. April 2026 Indexierung ab dem 5. Jahr 60% / 10%, Basisjahr 2020 = 100

Objektbeschreibung Keller, 3 Vollgeschosse, 1 Staffelgeschoss und 1 Dachgeschoss; saniert und erweitert Anzahl der Wohneinheiten 100 Einheiten (72 stat. Pflegeplätze, 48 EZ und 2 DZ / 39 betreute Wohnungen, 1 ZBV und eine Tagespflege mit 20 Plätzen) Wohnungsgrößen 75,17 m2–153,66 m2 (inkl. Gemeinschaftsfläche)

Betreibergesellschaft Alloheim Senioren Residenzen Achte SE & Co. KG, Am Seestern 1, 40547 Düsseldorf

Mietsicherheit Konzernbürgschaft der Alloheim Senioren- Residenzen SE in Höhe von 6 Monatsmieten / Abtretung des Untermietzinses und der Investitionsfolgekosten (der Pflegekassen) in Höhe von 12 Monatsmieten / Umfangreiches turnusmäßiges Betreiber-Monitoring / Gesamtumfang der Sicherungsmittel von bis zu 1,3 Mio. € Mietvertragslaufzeit 20 Jahre + 2 × 5 Jahre Verlängerungsoption Übergabe an Betreiber vsl. März 2026

Steuerliche Aspekte Abschreibung: 2% p.a. der Gebäudeherstellungskosten über 50 Jahre / Sondergutachten: 5% p.a. über 20 Jahre *2 Betrieb Bevorzugtes Belegungsrecht besteht für alle Erwerber einer Einheit der Seniorenresidenz in Troisdorf sowie deren nächsten Familienangehörigen, in allen von der Alloheim betriebenen Einrichtungen Neben dem stabilen Betreiberumfeld bietet die Immobilie mehrere Ebenen wirtschaftlicher Sicherheit. Die Kombination aus Konzernbürgschaft und der Abtretung der immobilienbezogenen Pflegekassen-Zuschüsse gewährleistet ein Sicherungsvolumen von insgesamt rund1,3 Mio. € – entsprechend 18 Monatsmieten.

Auch die Instandhaltung ist investorenfreundlich geregelt: Im Vergleich zu Wohnimmobilien tragen Eigentümerinnen und Eigentümer nur etwa zehn Prozent der üblichen Instandhaltungskosten. Sämtliche Aufgaben der Instandhaltung, Instandsetzung und Wartung, einschließlich der technischen Anlagen, liegen vertraglich beim Betreiber.

Ein weiterer Faktor der langfristigen Wertstabilität ist der überdurchschnittliche Bodenwert. Der lokale Bodenrichtwert beträgt rund 572 Euro pro Quadratmeter und liegt damit etwa viermal höher als der Durchschnitt in Nordrhein- Westfalen. In Kombination mit einer indexierten Miete bildet der kontinuierlich steigende Bodenrichtwert eine solide Basis für die Wertentwicklung der Kapitalanlage. Ergänzend ermöglicht eine jährlich ansetzbare Abschreibung von fünf Prozent – unter Zuhilfenahme eines Sondergutachtens – eine steuerlich attraktive Gestaltung. Der Satz liegt etwa 67 Prozent über der gewöhnlichen Abschreibung.

Ausstattung

Der Kaufpreis und die Objektangaben beziehen sich als Beispiel auf die Wohnung Nr. 23 Unverbindlich und auch kostenfrei können Sie sich bei Interesse eine Einheit reservieren und dann Ihre Investition in Ruhe mit Ihrem Steuerberater, als auch Ihrer Bank abstimmen. Bei Interesse nehmen Sie einfach Kontakt mit uns auf. Wir beraten Sie dann ganz individuell.

Lagebeschreibung

Die Wohnung liegt in Troisdorf und bietet eine attraktive Lage für Kapitalanleger. Die Umgebung verfügt über eine gut ausgebaute Infrastruktur mit Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, Kindertagesstätten und medizinischer Versorgung in fußläufiger bzw. kurzer Fahrdistanz. Die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr sowie an das regionale Straßennetz ist günstig, sodass Pendelverbindungen in Richtung Köln und Bonn komfortabel möglich sind. Freizeit- und Erholungsangebote sowie gastronomische und dienstleistungsorientierte Einrichtungen sind in der Umgebung vorhanden. Insgesamt überzeugt die Lage durch hohe Vermietbarkeit und stabile Perspektiven als Renditeobjekt.

Sonstiges

Dieses Angebot bieten wir Ihnen in Kooperation mit unserem ausgewählten Kollegenmakler an. "Fremdangebot" Hinweis: Dieses Exposé wurde mit Unterstützung moderner KI-Technologie erstellt, um Ihnen eine präzise und ansprechende Darstellung der Immobilie zu bieten. Alle Angaben beruhen auf Informationen der Eigentümer bzw. Dritter Personen. und wurden mit größter Sorgfalt zusammengestellt. Für die Richtigkeit und Vollständigkeit übernehmen wir keine Gewähr / Haftung. Die Prüfung der Angaben obliegt dem Käufer. Irrtum und Zwischenverkauf vorbehalten. Das Exposé ist eine Vorabinformation, als Rechtsgrundlage gilt allein der notariell abgeschlossene Kaufvertrag.